После публикации «Можно ли «узаконить» металлический гараж?» (выпуск № 34 от 21 августа 2019 г.) к юристу газеты стали обращаться читатели газеты, которые имели неосторожность самовольно, без прохождения законодательно предусмотренной процедуры, во дворах своих домов возвести строительные сооружения, которые способствуют улучшению их жилищных, бытовых и социальных потребностей. Таковыми являются спортивные площадки, сараи, беседки, но больше всего жителей многоквартирных и частных домов волнуют правовые аспекты, связанные с пристройками, которые привели к увеличению площади жилого помещения. Практически все такие сооружения требуют соответствующего оформления разрешительных документов.
Большинство таких построек и пристроек осуществляется на придомовой территории.

Парадокс статуса придомовой территории

Парадокс статуса придомовой территории заключается в том, что сама эта территория предназначена для обеспечения жизнедеятельности жителей дома. Но большинство жилых домов, можно сказать, «висят в воздухе». Ведь земля под домом и вокруг него, обычно не принадлежит его жителям. 
В Украине нет унифицированного законодательного определения понятия «придомовая территория». Налоговый и Земельный кодексы Законы Украины «О жилищно-коммунальных услугах», «О регулировании градостроительной деятельности» дают разное понимание этого понятия. 
В Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» есть определение термина «придомовая территория» - это территория около многоквартирного дома, определенная на основании градостроительной и землеустроительной документации в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и сооружения, к нему относящиеся; территория, в первую очередь, необходимая для обслуживания самого многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей собственников и нанимателей квартир, а также нежилых помещений в этом доме. 
Теоретически возможны несколько основных сценариев пользования придомовыми территориями: передать землю в пользование юридическим лицам, которые фактически управляют домом (ОСМД, ЖСК и т.д.) или закрепить ее за совладельцами многоквартирного дома. Большинство экспертов склоняются именно ко второму варианту. Естественно, передача придомовой территории в совместную собственность совладельцев дома некоторым образом изменила бы процедуру отведения земли для жильца дома под постройку. Но без разрешения документов на строительство не обойтись. 
В соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины любые строительные работы без соответствующих разрешительных документов являются самостроем, что может иметь негативные последствия в виде:
- привлечения к административной ответственности;
- невозможности оформить постройку в собственность, что не позволит распоряжаться вашей недвижимостью, продать ее или подарить, передать по наследству или под залог;
- возникновению проблем с подводом коммуникаций к пристройке;
- сносу незаконного строения по решению суда;
- захвату посторонними лицами;
- невозможности истребовать возмещение причиненного самострою вреда.
Есть категория жильцов, которые сначала возводят постройку (пристройку), а уже после этого начинают ее оформлять. При этом к немалочисленным расходам, связанным с оформлением документов, прибавится и уплата штрафа.

Легализация пристройки к многоквартирному дому

Легализация пристройки к многоквартирному дому в Украине регулируется Гражданским кодексом, «Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий» и нормативными актами органов местной власти, имеющими право устанавливать свои требования, в соответствии с географическими, историко-культурными и экологическими особенностями местности.
Кроме того, при планировании пристройки к квартире необходимо учитывать:
- возможность проезда для автомобилей;
- обзор из окон соседних квартир, который пристройка не должна загораживать.
Узаконить пристройку к многоквартирному дому значительно сложнее, чем к частному – для этого потребуется ряд дополнительных разрешений и согласований. Начало строительных работ без оформления разрешительных документов может привести к нарушению прочности и надежности строительных конструкций всего здания, что чревато уголовной ответственностью. Чтобы узаконить пристройку к квартире необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:
- получить письменное согласие соседей на реализацию проекта пристройки;
- получить разрешение управляющей компании (ОСМД, ЖСК);
- разработать паспорт фасада;
- обратиться в отдел архитектуры для получения строительного паспорта или градостроительных условий и ограничений;
- разработать проектную документацию;
- согласовать проект в местном органе ГАСК;
- получить разрешение газовой службы, пожарной инспекции и санэпидемстанции;
- подать уведомление о начале строительных работ;
- провести техническую инвентаризацию и получить новый техпаспорт;
- заполнить и подать декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
- зарегистрировать ее в едином государственном реестре Деклараций;
- оформить право собственности на переоборудованную квартиру.
Стоит учесть, что на практике эта процедура отличается в разных регионах и населенных пунктах.

Легализация пристройки к частному дому

Процедура легализации пристройки к индивидуальному домовладению, построенному на приусадебном, дачном или садовом участке, значительно проще, чем к многоквартирному зданию. Чтобы узаконить пристройку к частному дому необходимо:
- получить нотариально оформленное согласие совладельцев дома (при их наличии);
- подать заявление в местный орган архитектуры и градостроительства на получение строительного паспорта, если размер пристройки имеет площадь менее 300 м.кв., и градостроительных условий, и ограничений, если ее площадь больше;
- заказать разработку проектной документации;
- подать уведомление о начале выполнения строительных работ;
- заказать проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта вашего дома с учетом сооруженной пристройки;
- после получения техпаспорта подать декларацию в ГАСК о вводе объекта строительства (реконструкции) в эксплуатацию;
- при необходимости, присвоить строению почтовый адрес;
- уплатить паевое участие в создании и развитии транспортной и социальной инфраструктуры города, если площадь дома вместе с пристройкой превысит 300 кв. м;
- зарегистрировать право собственности на реконструированный дом в ДРРП.
Закон позволяет пристраивать к частным домам без получения разрешительных документов лишь временные, вспомогательные сооружения без фундамента, которые не затрагивают несущие конструкции здания или инженерные коммуникации.
Все этапы легализации самостроя довольно сложная процедура. Следует учитывать и коррупционную составляющую. Очень часто приходится сталкиваться с безосновательными отказами в получении разрешительных документов. Чиновниками разрешительных органов искусственно создавались препятствия в получении документов для легализации самостроя. В этом случае вопрос может решаться путём обращения в суд. 
Ещё в недавние времена легализацию самостроев многие старались решить путём обращения в суд минуя обращения в разрешительные органы. Но на сегодня обращаться в суд следует только после получения отказа в легализации самостроя. 
Людям свойственно улучшать свои жилищные условия. Главное, чтобы каждый понимал, что улучшение своих жилищных условий не должно нарушать права соседей.