Тема щодо оплати житлових послуг управляючими компаніями неодноразово обговорювались на сторінках нашої газети. Основною причиною непорозумінь в цьому питанні є невизначеність правовідносин в період, який пов’язаний з переходом права власності на багатоквартирні будинки. 

 В далекі часи, про які згадала жителька нашого міста у своєму зверненні до юриста газети, надання житлових послуг ґрунтувались на дещо інших відносинах. Багатоквартирні будинки, як правило, були у державний або комунальній власності і мешканці квартир платили за користування житлом на умовах найму. Плата за користування житлом називалась квартплатою.

На цей час співвласниками багатоквартирних будинків здебільше є жильці квартир, які володіють квартирами на праві приватної власності.     

Чинний Житловий кодекс Української РСР (прийнятий ще в 1983 році), норми якого визначають порядок плати за користування житлом (квартирної плати) на умовах найму поступово втрачає свою актуальність.

Правові підстави виникнення прав та обов’язків щодо надання житлових послуг

Сьогоденні законодавчі положення  визначають, що правовими підставами виникнення прав і обов’язків між сторонами щодо надання житлово-комунальних послуг є договори та інші правочини.

Так, у статті 11 Цивільного кодексу України передбачається, що підставами виникнення цивільних прав і обов’язків є договори та інші правочини.

У відповідності до статті 12 діючого Закону України «Про житлово-комунальні послуги» надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо-будинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо-будинкових систем (крім обслуговування внутрішньо-будинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньо-будинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів, тощо:

купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;

поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;

інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.

Зміст договору про надання житлових услуг

За статтею 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором, який затверджується Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону.

Договори про надання житлово-комунальних послуг можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір, індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньо-будинкових систем, колективний договір) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач (співвласник багатоквартирного будинку тощо).

Договір між управителем та споживачами житлової услуги — це основний документ, де мають бути визначені всі нюанси надання послуг з управління конкретним багатоквартирним будинком. Сторони мають домовлятися про його умови.

Істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є:

1) перелік послуг;

2) вимоги до якості послуг;

3) права і обов’язки сторін;

4) відповідальність сторін за порушення договору;

5) ціна послуги;

6) порядок оплати послуги;

7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги;

8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.

Важливо визначитись на яких умовах можуть змінюватись умови надання послуги. Від того, наскільки детально будуть визначені основні умови, залежить те, наскільки успішно та ефективно будуть надаватись послуги.

Від ефективності роботи управителя, обізнаності споживачів про те куди «осідають» сплачені ними кошти залежить ступінь їх задоволеності виконанням надання житлової послуги.

Щодо утримання прибудинкової території в діючому законодавстві зосереджується увага на тому чи  оформлена прибудинкова територія у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку.

У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати». 

Враховуючи те, на цей час прибудинкові території багатоквартирних будинків здебільш не оформлені у власність або користування співвласників багатоквартирного, споживачі можуть визначитись з площею території, яку вони згодні утримувати, на договірних засадах.

Таким чином, відсутність належним чином оформлених договірних відносин, непрозорість умов надання послуг по управлінню багатоквартирними домами буде і в подальшому породжувати багато питань.  

Складнощі правовідносин

Проте, укладання договорів про надання житлових послуг мають певні складнощі, які пов’язанні, насамперед, з слабкою самоорганізацією співвласників багатоквартирних будинків.

Згідно діючого законодавства про надання житлово-комунальних послуг  призначення управителя багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласники якого не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком здійснюється органами місцевого самоврядування на конкурсних засадах.

Але слабка самоорганізація співвласників багатоквартирних домів не є найбільшою складністю у взаємовідносинах щодо надання житлових послуг.  Справжні складнощі полягають в іншому.

Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 13 грудня 2021 року було визнано протиправним та скасовано рішення Виконавчого комітету Кам`янської міської ради № 348 від 14.05.2021 року, яким комунальне підприємство Кам’янської міської ради «ДОБРОБУТ» було призначено управителем багатоквартирних будинків, що входили в об’єкт конкурсу.

Рішення суду обґрунтоване виявленими порушеннями Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, що полягало у протиправній бездіяльності, яка порушувала права одного з учасників конкурсу. Таке порушення надавало можливість призначити «потрібного» управляючого.

 Рішення суду доки не набрало законної сили до завершення процедури апеляційного оскарження.  Але судовий прецедент сам по собі вказує, що «складнощі» у відносинах щодо надання житлових будуть існувати доки в цих правовідносинах будуть домінувати особисті  інтереси місцевих управителів.   

Павел Верезуб