«В начале 2002 году мы купили квартиру через одну из товарных бирж, которая свою действовала в нашем городе. С тех пор так в ней и живем. Договор на покупку просто отпечатан на машинке на листе бумаги с печатью биржи, которой уже давным-давно нет, сумма указана в долларах. А теперь сомневаемся: достаточно ли его для подтверждения нашего права собственности на квартиру? Или что-то нужно срочно делать?"

Опасения наших читателей обоснованы. Товарные биржи имели большую популярность в Украине примерно 20 лет назад. Вопрос о наиболее простом и дешевом способе заключения сделок с недвижимостью всегда интересовал и интересует многих. Изобретаются разнообразные альтернативные варианты оформления приобретения недвижимости.
Когда был приняли Закон Украины "О товарной бирже", большинство людей стало оформлять договора на товарной бирже, т.к. там было дешевле и быстрее.

Опасная экономия

Однако, такая экономия имеет определённый риск. 
Биржевой брокер - всего лишь посредник и он вовсе не обязан проверять обоснованность и законность сделки. Нет у него доступа к соответствующей, необходимой для этого информации. 
Кроме того, необходимо учитывать, что в нашем государстве степень разгула мошенничества прямо пропорциональна уровню коррупции в правоохранительных структурах.
Как результат - успешно сбывались с рук заложенные и запрещенные к продаже дома, использовались для обмана доверчивых покупателей липовые доверенности, по несколько раз кряду продавалась одна и та же квартира. В конечном итоге, незначительная экономия оборачивалась серьезными потерями. По вине мошенников наши рачительные сограждане расставались и с деньгами, и с недвижимостью.
Около половины потерявших жильё лишились его вследствие операций с недвижимостью и сопутствующих им квартирных афер.

Но вернёмся к вопросу о покупке квартиры через товарную биржу. 
Сегодня трудно сказать, кому впервые пришла в голову мысль воспользоваться товарной биржей для продажи квартиры, но идея была с энтузиазмом воспринята.
Насколько законны договора, оформленные на бирже? Вопрос достаточно сложный.
Действительно, в соответствии со статьей 15 Закона Украины «О товарной бирже» соглашения, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению. Но к такому нормативному положению нельзя подходить однобоко. Этой же правовой нормой определяются требования к сделке, совершённой по правилам биржевой торговли: «...сделка считается заключенной на бирже: 
- если она представляет собой куплю-продажу, поставку и обмен товаров, допущенных к обращению на товарной бирже; 
- если ее участниками являются члены биржи; 
- если она представлена к регистрации и зарегистрирована на бирже не позднее следующего за осуществлением соглашения дня". 
Кроме того, Гражданский кодекс УССР, действовавший в Украине до 2004 года, в частности статья 227 ГК УССР, предусматривала что «договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин». 
Если говорить о юридических лицах, то Гражданским Кодексом Украины не было предусмотрено особых требований касательно нотариального заверения договоров купли-продажи. Поэтому, сделка, заключенная на товарной бирже между юридическими лицами, даже если мы говорим о покупке недвижимости, не требовала нотариального удостоверения и по сегодняшний день является действительной.

На сегодняшний день любой договор о купле-продажи недвижимости без нотариального удостоверения считается недействительным.

Нотариальный «саботаж»

Именно в связи с этим нотариусы не хотели, а некоторые и до сих пор не хотят признавать договора, оформленные на товарной бирже. И это не только связано с тем, что нотариусы потеряли очень большую часть своих клиентов.
Дело в том, что согласно действующему законодательству о нотариате в обязанности нотариуса входит проверка законности и обоснованности заверяемой нотариально сделки.
При этом нотариусы являются юристами, соответствующий уровень квалификации которых проверен при сдаче квалификационных экзаменов, перед получением права на занятие нотариальной деятельностью. 
Следует учитывать степень профессиональной ответственности за совершение нотариальных действий. 
Нотариусы имеют возможность пользоваться государственными информационными реестрами, что обеспечивает при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, проводить проверку как самой недвижимости, так и полномочия участников сделки.
Кроме доступа к базам данных нотариусы обеспечивают защищённость участников нотариального действия бланками единого государственного образца с достаточной степенью защиты от подделок. 
Нотариально оформленный договор всегда будет более надежным подтверждением права собственности на жилье или другую недвижимость и обеспечит избежание негативных правовых последствий в будущем.
Тем не менее, одни нотариусы поступаю так, а другие иначе - потому что закон в данном случае позволяет как признать договор, заключенный на бирже, так и не признавать его.

Регистрация права собственности на недвижимость

Для тех же, кто приобрёл недвижимость через товарную биржу негативные правовые последствия могут наступить при необходимости распорядится такой недвижимостью.
Если такая необходимость настала, следует найти нотариуса, который признает сделку, оформленную на товарной бирже. 
Но сам договор, оформленный на товарной бирже не является основным правоустанавливающим документом. Согласно законодательству Украины, право собственности на недвижимость возникает с момента его регистрации.
Ранее, договора, заключенные на товарных биржах, регистрировали бюро технической инвентаризации (далее-БТИ). Поэтому основным документом, который будет подтверждать право собственности на недвижимость, будет выдержка о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое выдаётся бюро технической инвентаризации (далее-БТИ).
На сегодняшний день регистрация права собственности на недвижимость регулирует закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их отягощений - официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество;
В наше время оформить право собственности на недвижимость, руководствуясь лишь одним биржевым договором купли-продажи, если, при этом, сделка не имела нотариального заверения достаточно сложно. 
Поэтому собственники недвижимости, приобретенной на товарных биржах часто вынуждены доказывать свои права собственности в судебном порядке.
На практике сложилась следующая ситуация. После обращения в суд о признании сделок, оформленных на товарных биржах действительными, нотариусы признают такие сделки.

«В мутном омуте…»

Описанная спорная, неоднозначная ситуация рассматривалась на самых высоких уровнях. Согласно позиции Министерства юстиции Украины, которое курирует нотариальную деятельность, нельзя признавать договора, заключенные на бирже. Один из комитетов Верховной Рады Украины прошлого созыва утверждал, что указанные договора законны и не требуют никакого дополнительного нотариального удостоверения. 
Должно быть, кому-то было выгодно лоббировать правовую неопределённость, в вопросах обеспечения правовых гарантий нашим согражданам. Как известно: «в мутном омуте…». 
В общем есть над чем работать законодателю. Хочется закончить цитатой великого Салтыкова-Щедрина, который устами градоначальника сказал: «Законы надо принимать добрые, человеческому естеству присущие. Противоестественных же законов, а тем паче невнятных и к исполнению неудобных не публиковать».