Правовые последствия самовольной застройки

Любая пристройка к жилому или нежилому дому, построенная без соответствующих разрешительных документов, в соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины, считается самовольным строительством, что может привести к следующим последствиям:

 - штрафу от органов местной власти или инспекции государственного архитектурно-строительного контроля;

- невозможности оформить пристроенное помещение в собственность, что не позволит распоряжаться вашей недвижимостью, продать ее или подарить, передать по наследству или под залог;

- возникновению проблем с подводом коммуникаций к пристройке;

- сносу незаконного строения по решению суда;

- невозможности истребовать возмещение причиненного самострою вреда.

Категории самостроев по году постройки

В законодательстве страны прописаны категории самостроев, которые разделены по году постройки. Для каждой из категорий потребуются разные документы, чтобы узаконить строительство:

Строения, возведенные до 05.08.1992 года. не требуют ввода в эксплуатацию, а регистрация собственности проводится на основании техпаспорта. Штрафные санкции при этом не применяются.

Здания, построенные в период с 05.08.1992 по 12.03.2011 года, требуют обязательного ввода в эксплуатацию. Можно выполнять это по упрощенной схеме на основании отчета о техсостоянии, технического паспорта и декларации о готовности объекта.

Пристройки после 12.03.2011 года оформляются в общем порядке. Это потребует самого большого количества документации: проекта на объект, декларации о начале строительства и о готовности. Можно заменить проект и исходные данные на строительный паспорт, на основании которого и вводится здание в эксплуатацию. При оформлении самостроя предусмотрен штраф.

Кроме того, каждый населенный пункт имеет определенные нюансы: культурные, исторические или географические. Чтобы их учесть, внедряются дополнительные процедуры: справки, копии документов и доверенности. Поэтому стоит обратиться в органы архитектурно-строительного контроля и уточнить полный его перечень. Узаконить самострой можно только на земельном участке, который имеет соответствующее целевое назначение. Важно знать, что строительство разрешено только на той земле, на которую имеется право собственности или пользования.

Чтобы узаконить самострой, потребуется подавать в органы архитектурного строительного контроля вместе с другими документами документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором проведено самовольное строительство или документ, подтверждающий право пользования таким участком. Иначе документы приняты не будут.

Узаконивание пристройки к частому дому

Процедура легализации пристройки к индивидуальному домовладению, построенному на приусадебном, дачном или садовом участке, значительно проще, чем к многоквартирному зданию. Чтобы узаконить пристройку к частному дому необходимо:

- получить согласие совладельцев дома (при их наличии);

- подать заявление в местный орган архитектуры и градостроительства на получение строительного паспорта, если размер пристройки имеет площадь менее 300 м.кв., и градостроительных условий, и ограничений, если ее площадь больше;

- заказать разработку проектной документации;

- подать уведомление о начале выполнения строительных работ;

- заказать проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта вашего дома с учетом сооруженной пристройки;

- после получения техпаспорта подать декларацию в ГАСК о вводе объекта строительства (реконструкции) в эксплуатацию;

- при необходимости, присвоить строению почтовый адрес;

- уплатить паевое участие в создании и развитии транспортной и социальной инфраструктуры города, если площадь дома вместе с пристройкой превысит 300 кв. м;

- зарегистрировать право собственности на реконструированный дом.

Закон позволяет пристраивать к частным домам без получения разрешительных документов лишь временные, вспомогательные сооружения без фундамента, которые не затрагивают несущие конструкции здания или инженерные коммуникации.

Как узаконить пристройку к квартире

Легализация пристройки к многоквартирному дому в Украине регулируется Гражданским кодексом, «Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий», Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», нормативными актами органов местной власти, имеющими право устанавливать свои требования, в соответствии с географическими, историко-культурными и экологическими особенностями местности.

При планировании пристройки к квартире необходимо учитывать:

- возможность проезда для автомобилей;

- обзор из окон соседних квартир, который пристройка не должна загораживать.

Узаконить пристройку к многоквартирному дому значительно сложнее, чем к частному – для этого потребуется ряд дополнительных разрешений и согласований. Начало строительных работ без оформления разрешительных документов может привести к нарушению прочности и надежности строительных конструкций всего здания, что чревато уголовной ответственностью.   Чтобы узаконить пристройку к квартире необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

- получить письменное согласие соседей на реализацию проекта пристройки;

- получить разрешение управляющей компании или собственника многоквартирного домва;

- разработать паспорт фасада;

- обратиться в отдел архитектуры для получения строительного паспорта или градостроительных условий и ограничений;

- разработать проектную документацию;

- согласовать проект в местном органе ГАСК;

- получить разрешение газовой службы, пожарной инспекции и санэпидемстанции;

- подать уведомление о начале строительных работ;

- провести техническую инвентаризацию и получить новый техпаспорт;

- заполнить и подать декларацию о готовности объекта к эксплуатации;

- зарегистрировать ее в едином государственном реестре Деклараций;

- оформить право собственности на переоборудованную квартиру.

Для узаконивания самовольно построенной пристройки к дому или квартире необходимо пройти все этапы легализации, предусмотренные общим порядком, уплатив соответствующий штраф.

Как видно, процедура узаконивания пристроек к частному или многоквартирного хлопотная и недешёвая. Нередки случаи искусственного создания сложностей.

В недалёком прошлом, при необходимости, лица, осуществившие пристройку без соответствующих документов, признавали право собственности на самовольное строительство через суд, минуя органы архитектурно-строительного контроля. Так было проще и дешевле. 

На сегодня такое «узаконивание» через суд часто отменяются вышестоящими судебными инстанциями. Позиция Верховного Суда основывается на том, что суды не могут заменять собою разрешительные органы. Суды решают спорные вопросы, которые могут возникнуть в отношениях с органами архитектурно-строительного контроля или, скажем, с органами, которые проводят регистрацию права собственности.

К сожалению, очень часто наши сограждане действуют в обратном алгоритме: сначала строят, потом узаконивают. Возможно, этому есть оправдание.  Но когда-то же надо менять отношение к Закону.

Павел Верезуб